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2016/02/01

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不動産登記の必要性

不動産の売買契約をする場合、民法の規定では当事者の「売りましょう」「買いましょう」という意思表示があるだけで、買主は不動産の所有権を取得することができます。(民法第176条)

贈与や交換など他の契約でも同じです。

では、なぜ登記をするのでしょうか?

所有権などの「権利」は目に見えません。そこで、権利を守り、取引を安全に行うためには誰から見ても分かるように「登記」をしなければならないのです。登記をしなければ、不動産の売主以外の第三者に自己の所有権を主張することができません。(民法第177条)

具体例

XがAに対してある建物を売りました。契約書もちゃんと取り交わし、引渡しも受けてAは実際に住んでいます。

しかしAは契約書があるからという事で安心して、登記の申請を怠っていました。

そこで、Xは登記簿上まだ自分が所有者なのをいいことに、Bにも、Aに売った事実を黙して再度同じ建物を売りました。(二重譲渡といいます。)そしてBは所有権移転の登記を行いました。

Xのこの行為は横領という犯罪なのですが、AとBから二重に代金を取り、満足したXは姿をくらましてしまいました。

この場合AとBのどちらが建物の真の所有者であるか裁判で争った場合どちらが勝つのでしょうか?

一見契約を先に交わして、現に住んでいるAの方が優先するようにも思えますが、民法では契約の前後ではなく、登記を先に申請したものを優先しています。(民法177条)

結局、裁判では先に登記を備えたBの方が勝ち、最終的な所有権者として確定することになります。

Xはすでに姿をくらましていますから、Aは代金も返してもらえず、不動産も取得できないという多大な損害を蒙ります。

不動産は高額であるため、このようなトラブルが起こる可能性があります。

自己の権利を守るために確実に登記を備えることが重要なのです。

 

ちなみに登記簿謄本は、すべての不動産について誰でも取得することができます。